大型居住社区

“人，诗意的栖息”。这不仅是所有人的理想，也是许多有责任的开发商的毕生梦想。在众多的大型居住社区内，许多开发商都倾注大量的心血和汗水，力图达到最佳的人居环境。无论商业、酒店等物业如何发展，居住这一人类最本原的生活属性，依然扎根于人类灵魂深处。大型居住社区，这一城市化过程中衍生出的重要居住产物，正在不断延伸着人类居住的梦想。最简单的同时也是最困难的，这句话恰好引证了大型居住社团的开发过程。

大型居住社区开发关键难题

如何解决“大”？

大型居住社区最大的问题来自于“大”。“大”的内涵意味着规模、人口等诸多方面。大型居住社区已经由过去单一的小区建设扩展到城市运营的领域。住宅的类型多样，选择单一住宅模式还是混合住宅居住社区，相互间的比例分配关系等都是需要重点考虑的问题。

如何确定项目开发时序与开发节奏？

项目的开发时序与开发节奏是开发商需要重点考虑的问题之一。大型居住社区开发周期普遍较长，应重点考虑楼盘品质与保障现金流稳定的前提下，提高项目的整体利润，同时根据市场的变化调整项目开发节奏，避开市场低谷，获得丰厚收益。

如何提升大型居住社区整体项目价值？

在大中城市，大型居住社区的开发已经较为普遍。要提升项目的整体价值，与其他项目有所区别，可以从物业管理、园林与景观设计、停车场设计、商业与教育配套设施等角度出发，塑造项目的核心价值。

大型居住社区策划主要内容

宏观市场研究

把握宏观发展趋势，确定城市经济发展、产业发展优势、人口结构等总体特征，作为项目定位的初始依据。

房地产市场研究

重点研究当地住宅市场，通过研究其市场容量、居住区布局、产品特征、需求者偏好、市场特性及走势，把握市场方向，为项目市场定位提供依据。

市场定位

根据竞争项目的市场研究，结合项目自身特有的资源及限制条件，确定目标客群，并细化其特征，明晰市场定位。

产品定位

以市场定位为依托，制定详细的产品建议，包括建筑风格、空间布局、内部交通设计、人车分流设计、配套设施布局等等，从多个侧面对居住社区进行全方位的描述。

国内外成功案例

上海万科城市花园

1992年，上海城市花园在上海市闵行区七宝镇脱颖而出，这是万科集团城市花园品牌系列的第一个项目，不仅促进上海七宝地区的经济转型和发展，成为地区的核心，也奠定了万科在长三角地区的发展基础。
万科城市花园位于上海市闵行区七宝镇七莘路3333号，总面积33万平米。经12年的开发，总建筑面积至今已达73.3万平方米，居民人数一万多。项目分老区和新区两块，老区的物业类型以多层和小高层公寓为主，从1922－1999年间进行有效开发。新区的物业类型呈现多样化特征。优诗美地与南区三期以多层和小高层公寓为主，而荷花苑和南区二期则以联排别墅及双拼别墅居多。由于项目定位紧跟市场变化，上海城市花园始终引领上海的大型居住社区之先，在靠近虹桥机场且噪音辐射严重的地区能取得这样的成就，定位和策划的重要性可见一斑。