度假区

作为旅游地产的一个重要分支，度假区以其独特的魅力吸引着越来越多的游客和开发商。我国拥有漫长的海岸线和丰富的自然景观资源，然而国内一些缺乏规划、急功近利、缺乏妥善经营管理的度假区却未带能给人以度假修养的体验，造成项目缺乏生命力、入不敷出。度假区的开发和经营是一个很复杂的问题，定位、物业类型、风险偏好、经营管理、营销策略等都会影响度假区的可持续发展。

度假区开发的难点

如何实现有吸引力的度假设施和稳健的财务指标之间的平衡？度假区要吸引持续不断的游客或住房购买者，保持度假区服务设施的高质量是非常重要的，然而这些设施所需要的维护费用往往较高，如何使得设施产生最高的利用效率，为项目创造经济价值是整体开发策略中重要的考虑因素之一。

开发大型度假村的节奏控制和经营问题。大型度假村开发周期很长，可持续二十年甚至更久。其间开发节奏的把握对于资金的控制和项目竞争力的保证相当重要，此外，新设施的开发和房地产的销售也要同步进行，各项设施在游客和住户间的合理分配，以及在外部环境发生变化时的即时调整、度假区的再开发策略等。

度假区策划的主要内容

宏观市场研究

把握宏观发展趋势，确定城市经济发展、居民消费、人口结构等总体特征，作为项目定位的初始依据。

旅游度假产业发展状况分析

项目所在地辐射范围圈层确定、各圈层内度假产品发展特点、居民消费习惯分析、旅游度假产业发展趋势，结合项目地块条件制定度假区的主要产品特点和客群。

房地产市场研究

重点研究当地有度假资源的住宅市场，通过研究其市场容量、居住区布局、产品特征、需求者偏好、市场特性及走势，把握市场方向，为项目市场定位提供依据。

市场定位

各种物业类型的配比，根据竞争项目的市场研究，结合项目自身特有的资源及限制条件，确定目标客群，并细化其特征，制定整体市场定位。

产品定位

以市场定位为依托，制定详细的产品建议，包括建筑风格、空间布局、内部交通设计、人车分流设计、配套设施布局等等，从多个侧面对居住社区进行全方位的描述。

经营策略及财务建议

度假设施的经营、度假区的管理制度、度假区的营销策略等，度假区的财务测算和投资收益分析。

国内外成功案例

美国海狸溪度假村（beaver creek）

海狸溪度假村占地11平方公里，是个高端滑雪度假区，1978年开始建设，整个开发周期长达20多年，以高标准保留其独特的景色和多项审美、生态记忆与交通有关的创新方案。它开发了多种住宅类型，适应不同开发阶段不同的经济条件，开发开创性的“村到村”滑雪环境；其设有多项休闲设施，包括滑雪、高尔夫、网球等，现已成为一个四季度假村。其收入大部分反馈到改进滑雪设施和服务，而对住宅和商业的直接经手也确保其潜在收入增长