物流园区

物流园区在中国刚刚兴起，但发展迅猛。未来随着中国融入全球化的步伐加快，经济的外向性日益加深，内外交通体系的不断完善，城市发展的新格局以及工业园区的发展等都将对物流园区的开发产生积极作用。物流园区这一新兴的物业类型其投资价值也将进一步显现。

物流园区开发关键难题

难点一：物流园区的选址

物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”而设定的专业类园区。按其性质，物流园区一般在城市边缘地带的主要交通干道附近选址。具体选址应根据城市的特有机理和交通动线合理安排。

难点二：物流园区的定位

物流业包罗万象，物流园区的分类也十分庞杂。如何确定物流园区的定位对物流园区的发展极其重要。应该根据城市物流园区的市场竞争状况、所依赖的交通形态、各类交通的接驳、城市之间产业现状、对相关物流园区的依赖程度等做出合理定位。

难点三：物流园区的内部功能布局

一般而言，物流园区主要包括仓储区、中转区、配送区、简单生产加工区、商业及服务中心等。各类物流园区内部功能布局相差较大，但一般遵循减少物流成本、缩短运输时间、加快物流利用效能等原则进行合理组织安排。

难点四：物流园区的运营管理

物流园区策划最重要的部分之一在于物流园区的运营和管理。物流园区管理水平的好坏

关系物流园区未来的发展，直接影响物流园区的投资回报率。物流园区不仅承载着开发商的投资回报，而且从政府角度而言，是比较重要的城市系统工程，在经营管理中一定要明晰各自的相关职能。不能统而不分，造成运营不当和管理脱节。需要给租户提供合适的服务和政策，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。

难点五：物流园区的盈利模式设计和投资测算

物流园区的盈利途径不外乎以下几种：土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益

和增资扩股、上市等其他收益。具体选用哪集中盈利方式应根据物流园区的现状和市场的变化，并进行严格的经济投资测算才能最终做出具有盈利价值的物流园区项目。

物流园区策划主要内容

宏观市场研究

对城市宏观经济、城市的外向度、外商直接投资总额、各类交通客运和货运量总量、城市发展规划和未来布局方向等进行深入研究，作为项目定位的初步依据。

物流市场研究

详尽分析当地物流业和物流园区市场，通过分析物流园区市场容量、产品特征、市场特性及走势，出租状况、外来物流服务商的入住情况等把握市场方向，为项目市场定位提供现实依据。

物流园区市场定位

研究该区域物流园区市场竞争项目现状，结合项目自身特有的资源及限制条件，确定物流园区的总体定位，目标客群，进一步明确产品核心价值。

产品定位

在市场定位的基础上，做更详细的产品建议，包括物流园区的建筑风格、空间布局、物流园区内外交通动线组织和设计、与港口机场公路的对接、物流服务商的引进等，从各个侧面对物流园区内部做精细的、全方位的描述。

盈利模式设计和投资测算

经过严格的产品定位后，必须进行相关的盈利模式设计。选择几种适当的盈利模式并进行现金流测算和敏感性分析。最后确定兼具较大物质盈利和社会效应的最优方案。

国内外成功案例

呈贡新城国际物流中心

由德国弗朗霍夫物流研究院与五合国际(5+1werkhart)合作完成

规划面积：约472ha

依托云南经济发展，辐射内地

衔接泰国、缅甸、老挝、越南等东南亚国家，面向印度、中亚和阿拉伯地区以及西方国家

建成以国际物流为重点、以区域物流为基础、以城市配送物流为支撑的中国和东南亚国家之间的国际采购、国际配送和国际集散基地

形成面向东南亚的、以国际铁路联运、航空货运、多式联运、批发配送、信息服务等为主体的物流基地体

德国法兰克福国际机场InfraServ Höchst园区

成熟的科技工业园，位于欧洲经济发达的心脏地带

沿莱茵河干线，紧邻法兰克福国际机场

化学、生命科学、生物技术领域的生产、研究、开发中心以及服务公司的集聚地

管理公司是 Infraserv GmbH &Co. Höchst KG, 创建于 1998年

它是欧洲领先的园区管理者和工业服务公司，尤其擅长化学、制药行业

科隆 Eifeltor 物流中心

拥有德国最大的铁路和公路交通站

铁路网链接国内国际网络

9条轨道，8道起重机

8 cranes (40 t), 1 Reachstacker

承运力265.000 TEU

6.000.000 m² 物流园区

外高桥物流园区

上海外高桥保税物流园区是国务院批准的首家区港联动试点项目，是上海市“十五”期间重点规划的现代物流园区，享受保税区和出口开发区的相关政策， 2004 年 4 月 15 日经海关总署联合验收小组验收通过，封关运作面积 1.03 平方公里。园区计划于 2006 年底基本建成，总投资 33 亿元人民币。

上海外高桥保税物流中心有限公司是园区开发建设、项目经营和营运管理的主体，由上海外高桥集团和上海国际港务集团合资组建。公司注册资本金 4 亿元人民币，具备房地产开发、港口经营和国际货代资质，致力于为进区企业提供全面完善的配套服务，包括：仓库租售、办公室租赁、商务咨询；注册代理、报关报检、公共仓库；区内运输、查验服务、机械使用、理货服务、堆场作业；物业管理、后勤保障。公司计划建成 14 万平方米集装箱堆场和 70 万平方米的现代化物流仓库，实现集装箱年综合处理能力 100 万 TEU 。