研发及服务型产业园

专题简介

伴随着中国制造向中国创造的转变，政府鼓励发展研发产业，并规划建设众多高新技术产业开发区，实现传统工业区向高新技术研发与服务的产业升级。在开发区内，高科技园区的兴建成为热点。由于市中心商务成本上升，郊区环境质量与配套服务水平较高的商务园区也应运而生，客户包括跨国高科技企业、大型制造企业、国内外大型企业的地区总部或功能总部。产业聚集已成为高科技园区的主要特征。高科技园区内主流租户除电子信息、生物医药等高新技术企业外，近年来软件外包企业、金融后台服务、电信服务商成为进驻科技园区的新兴力量。

研发服务园区策划作为工业地产项目的主要内容，研究涵盖科技园与商务园区，涉及产品包括产业办公楼、总部花园、研发楼、中试生产厂房，也含有零售商业、公寓、酒店、运动设施等配套项目。主要为政府与开发商提供产业定位，园区规划、开发运营等策划建议，设计高效可行的实施方案并进行财务分析，着重针对不同产业建筑产品标准提出建议。

服务内容

政策研究

分析市场、金融等宏观政策对产业经济的影响，国家及地方政府的重要产业政策，重点研究高新技术产业支持政策，土地、税收优惠政策，科技专项资金政策对科技园区的影响，房地产宏观调控政策、土地规划利用执行政策对商务园区的影响，协助委托方理解市场与政策环境并规避政策风险。

产业策划

分析地区产业规划，分析确定所在地区主导产业，就产业发展所需条件、产业前景论证科技园适合发展的主导产业，分析目标产业链，寻找合适产业的目标客户。

功能定位

根据地区规划与政府意图访谈，确定园区总体功能定位，研究创新创业功能、科技服务功能的实现方式，确定园区内部功能组织构成。

园区规划

结合园区功能定位确定研发、办公、生产、配套功能的空间布局，如需要可就交通组织、景观结构等提出进一步建议。

物业定位

就办公、商业、酒店物业配比提出建议

建筑标准

针对目标产业研发与生产用房提出专有的建筑产品标准建议

案例分析

科技园案例

澳大利亚西澳科技园（Techpark，WA）

澳大利亚西澳科技园位于西澳州珀斯市，也称作珀斯科技园，兴建于1985年，该州工业资源部指定Zernike Australia公司对园区进行管理。西澳科技园占地314公顷，包括科廷大学、帕斯科技学院、西澳州农业部和几所技术学院，科技园实际面积为42公顷。科技园致力于支持中小企业发展，吸引国际技术公司与研发组织在澳大利亚设立分支机构，并促进产学研联合，推动科技成果产业化。园区已建成为澳大利亚最重要的科技企业孵化器，培养了大量中小企业，目前园区内80%企业为私人企业，其余为政府企业，这些企业发展的技术领域包括信息通讯技术、资源能源、环境保护、生物制药、生物技术、服务领域等，提供约12000个工作岗位。园区下一步发展目标为包括国际性科研机构、工业组织、大学、社会机构。园区内开发有研发中心、办公楼供企业出租，也提供土地由企业自行建造研发办公设施，园区并不以生产型项目招商为目标，入驻园区有一定门槛。园区也为企业与当地居民提供包括网球场、零售中心、酒店、会议室、医院等配套建筑，已成为一座综合科技城。

上海多媒体产业谷

上海多媒体谷2002年启动建设，为上海市级高科技园区，重点发展以虚拟现实技术和流媒体技术为支撑的应用服务及其产品，包括智能交通、电子商务、数字印刷和多媒体旅游，鼓励发展多媒体会展、广告媒体、3D影视与游戏、多媒体教学、数字社区、电子政务和现代物流，积极引导高端多媒体及其相关产品制造业。多媒体谷位于闸北区广中西路原上海市北工业园区，是工业区升级的代表形式。2005年，上海市引入清华科技园启迪控股有限公司，与大宁绿地建设发展有限公司组建上海多媒体谷发展有限公司，共同承担多媒体谷的建设运营。多媒体谷核心区域占地100亩的多媒体产业基地已经建设总建筑面积7万多平米的多幢产业大楼，入驻30多家多媒体制作企业，主要从事软件开发、影视制作、创意科技、专业设计、设备制造和多媒体应用，并吸引了飞利浦等跨国企业入驻。

商务园区案例

目前商务园区开发成熟地区仍然为上海、北京两座一线城市，深圳、广州、大连、成都、苏州、西安、杭州与南京处于产业升级转型期，也成为商务园区开发的重要热点地区。

国内已诞生多家专业的科技园开发运营商，大连软件园股份有限公司、清华科技园启迪控股有限公司成为高科技园区的领导者，外资园区开发商以新加坡腾飞集团与星狮地产为代表，在国内运营管理多家园区物业。

英国伦敦Stockley Park

Stockley Park位于伦敦西部，原本是一处因污染而废弃的化工区，在1984房地产商Chelsfield与Stanhop提出将其规划为城市公园与商务办公的综合体并在1985年着手实施。整座园区由占地111公顷的城市公园与57公顷的商务办公园区组成，分三期开发，总建筑面积约23万平米。Stockley Park现已发展为世界最成功的商务花园之一，吸引了包括苹果电脑、思科、佳能在内的32家跨国高科技企业入驻，提供了大约6000个工作岗位。园区内除了符合高科技企业需求的办公楼外，还建有一座包括餐厅、购物中心、医院在内的配套服务中心，公园内拥有11个大小湖泊，还有一座18洞高尔夫球场，一座马场。Stockley Park规划之初就进行了深入的产品研究，包括建筑风格，建筑结构，室内设计等，咨询了100多家高科技公司以充分了解他们以及其所在行业对建筑的要求，随着园区建设推进，新的建筑方案也在不断更新以满足不断发展的高科技行业的需求。Stockley Park最成功之处就在于将商业办公园区与城市综合环境景观结合起来，不仅为高科技公司提供了高标准的办公设施，也为当地留下了一座价值不菲的城市公园，在建设当中得到了市政当局与当地居民的支持。如今，Stockley Park已成为废弃工厂改造与高科技商务园区建设的典范。

深圳威新软件园

威新软件科技园位于深圳市高新技术产业园南区，由星狮地产中国有限公司开发，也是中新两国科技园建设合作的产物。威新软件园占地面积33.3公顷，规划总建筑面积60万平米，目前已有建成项目建筑面积15万平米，包括7栋多层高科技研发办公楼与配套娱乐活动中心。威新软件园办公楼设计根据高科技企业研发办公特点，采用大开间室内空间，标准层楼面面积超过2500平米，层高一般超过4米，在电信容量、电力供应、楼板承重方面满足科技企业需求。目前园区内入驻企业包括华为、艾默生能源等大型科技企业。

成都蓝光空港总部公园

成都蓝光空港总部公园位于成都南部高新区，西距双流国际机场2.5公里，规划占地面积达到千亩以上，致力于打造临空经济产业园。依托于国家高新技术开发区，成都空港地区现已形成高新技术产业、教育科研产业、物流产业、创意产业、金融服务、通讯等几大产业链，高新区跨国企业云集，汇集了国内外大型制造企业总部，以及多家国内著名服务企业。空港总部公园以吸引大型企业总部为目标，为成都南部高新区企业提供商务配套，建成后物业将以商务写字楼为主，聚合SHOPPINGMALL、商务会所、国际公寓等各类物业。空港花园符合现代高科技园区商务花园模式，独立商务别墅能满足高科技企业办公对环境的高标准要求。