写字楼

以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，随着强劲的经济增长和奥运、世博等事件的刺激，高端写字楼供求保持了稳步增长，超甲级写字楼的出现折射出写字楼产品日益激烈的竞争；与此同时，二三线城市写字楼也随着CBD的建设进入扩张阶段，然而由于需求的集中和产品的同质性，各地的写字楼市场依然呈现出较大的差异性。

市场上的一些趋势变化预示了写字楼产品的调整，如跨国公司在写字楼选择时更注重行业的聚集、运营成本、工作环境等；职住共存的都市形态促成写字楼新的发展空间；轨道交通的建设造成城市格局的变化；总部写字楼的集中推出和创意园区建设等。此外，在产品上，写字楼也在不断进取，更加注重表现目标企业群形象，并且体现出社会的分工细化，商务办公、IT行业、金融保险、律师会计、传媒影视等不同行业在写字楼外观形象、内部功能、配套设施上均有不同的需求。而生态节能高科技产品将逐渐成为主流，高舒适度、低耗能，外立面高科技的运用，写字楼空间及整体产品的创新都是产品竞争力的关键所在。

写字楼策划主要内容

宏观市场研究

从经济、人口、自然资源、生活水平、历史文化等角度着手，确立城市所处的发展阶段和特点，判断其发展的趋势和潜力，作为写字楼合理发展阶段的评判依据。

产业发展研究

明确当地的主导产业、优势产业，产业发展面临的问题，结合发展规划，运用产业发展理论预测未来产业发展的方向，作为写字楼客群初步定位的依据。

写字楼市场研究

分析现有及潜在供应情况，确定目标市场供求关系，掌握写字楼市场布局、产品特征、运营模式、需求偏好，深入了解市场，明确市场的机遇、挑战。

地块条件分析

从区位、交通、配套设施、适应性评价等方面评估项目用地，进行优劣势分析，作为写字楼定位和产品设计的重要依据。

市场定位

产品定位

提出更详细的产品建议，包括档次及设备等级、不同产业的特殊要求、单层设计、水平/垂直交通、高科技生态节能、建筑风格、景观建议等。

规划布局（或有项）

经济测算

国内外成功案例

德国波恩邮政大厦 The Deutsche Post Tower

设计师：莫菲—杨建筑事务

结构　　

生态节能

建成时间：2003年

总建筑面积: 65,323 平方米

层数：40

高：163.5米

奖项：2004年度AIA（美国建筑师联合会）国家荣誉奖（2004 AIA Honor Awards for Architecture）

背景：

德国著名邮政公司总部，能够俯瞰莱茵河，现已成为德国前首都波恩市的标志性建筑。毗邻Egon Eiermann设计的前议会大厦和Joachim Schurmann设计的德国广播电台大楼，位于莱茵河河畔公园之间的过渡段。

设计概念：

德国邮政希望新的总部大楼能成为公司不断进取的象征。外观设计采用了流线型的轮廓及错开的壳式造型, 同时也决定了连接大厦间公共地区的交通网络以及把公园和大厦靠近莱茵河的上部平台联系起来的许多阶梯和斜坡。

生态节能：

通过工程技术的运用，大厦的“元件”同时兼有建筑、结构和机械方面的作用，因此数量可以减到最少。采用双层玻璃幕墙的结构，地源热泵，包括楼板部分也是采用了楼板辐射制冷系统，外墙、外窗也采用了一些特殊装置，达到充分的生态节能和人性化设计