酒店

作为最具代表性的持有型物业之一，酒店物业特别是高星级酒店物业已在中国呈现繁荣盛景。未来随着中国的外向度日益提升，中国魅力的不断释放，奥运等大型赛事的陆续登陆，旅游大国形象将更加巩固。酒店市场的开发也将呈现大跨越发展态势。

酒店开发关键难题

酒店定位

酒店物业类型多样，大体可分为商务型酒店，度假型酒店，会展酒店、精品酒店和经济型酒店等。如何确定酒店的总体定位并对酒店的类型选择进行研判就成为重中之重。

如何化解酒店前期投入过大问题?

酒店特别是高星级酒店作为前期投入巨大的物业类型，对资金流的要求近似苛刻。在项目前期必须保证充足的现金流量，以抵御市场带来的巨大风险。如果有效利用资金杠杆，拓宽投融资渠道，同时在开发过程中时间的把握也是开发的难点所在。

如何定位项目酒店的档次和客房数量？

酒店的档次和客房数量与酒店所处地理位置，竞争者的状况，区域的宏观经济、城市/区域规划、外来人口数量及其构成，旅游业发展状况等情况密切相关，可根据这些内容进行最后的档次确认和客房数量确定。

酒店管理与酒店管理公司的选择？

酒店策划最重要的部分之一在于酒店管理。酒店管理水平的好坏关系酒店档次的高低，直接影响酒店收入和入住率。酒店管理公司是衡量一个酒店管理水平的重要指标，应根据酒店的具体定位选择适当的酒店管理公司进行管理，以提高酒店的管理水平。

酒店策划主要内容

宏观市场研究

对城市商务与旅游宏观趋势特征进行周密分析，城市宏观经济，城市的外向度，外商直接投资总额、机场旅客量、旅游人数、旅游收入等都可作为项目定位的初步依据。

酒店市场研究

详尽分析当地酒店市场，通过分析酒店市场容量、产品特征、市场特性及走势，入住率、客房价格等把握市场方向，为项目市场定位提供现实依据。

市场定位

研究该区域市场竞争项目现状，结合项目自身特有的资源及限制条件，确定酒店定位，目标客群，并细化其特征，进一步明确产品核心价值。

产品定位

在市场定位的基础上，做更详细的产品建议，包括物业风格、空间布局、人流动线设计、大堂和客房设计、酒店管理公司推荐等，从各个侧面对酒店内部做精细的、全方位的描述。

国内外成功案例

上海碳中和酒店URBN Hotels

全新精品酒店企业URBN Hotels & Resorts的上海首幢物业URBN Hotels拥有26间时尚客房，已于2007年12月于上海隆重开幕。URBN Hotels位于胶州路，地处南京路以北，邻近著名的前法租界，是中国第一间实施碳中和政策的环保酒店。

酒店概念出自物业持有人Scott Barrack及Jules Kwan的构思，他们希望向宾客呈献独特的地道体验，真正感受上海人的城市生活。这座拥有26间客房的酒店由1970年代的邮政局演变而来，融合中国现代设计、特别是上海的地道元素。

2007年5月，URBN与环保桥（Climate Bridge）达成合作协议。环保桥是一间国际中介机构，专为公司及业界提供减少及中和温室气体排放的解决方案。环保桥根据酒店的能源消耗，包括员工交通、饮食输送以及每位宾客使用的能源，来计算URBN Hotels的碳排放量。随后URBN将投资于国内绿色能源发展及能源减排项目，透过此方式购买碳配额以消除碳足迹。

酒店宾客也可选择直接向计划购买碳配额以消除其旅程所产生的废气。所有配额均获联合国验证及认可。URBN还将致力于发展及营运绿色物业，并期望透过改善现有物业、集中采用循环再造或本地采购物料如用过的硬木及老上海砖等、推动注重生态的方案如无源太阳能天窗及水系统空调等，为国内其他公司及行业树立榜样。

作为精品酒店的代表，URBN Hotels虽然才开业不到一年时间，酒店的客房入住率已超过90％，客房入住价格超过1400元/天，与上海的五星级酒店不相上下。精品酒店作为高端酒店物业的代表和新兴的酒店物业类型，处处彰显个性化和人性化特征，存在广阔前景。

 巴厘岛，丽思卡尔顿 Bali, Ritz-Carlton

Conde Nast旅行者杂志将巴厘丽思卡尔顿誉为“亚洲5个最佳旅游胜地”之一；旅行与休闲杂志将它列为5个“国外最佳疗养胜地”之中。

巴厘岛丽思卡尔顿度假村耸立在一个俯瞰印度洋的悬崖上，为游客提供了白色沙滩上一个幽僻的场所。

巴厘的传统建筑和自然美在这70公顷度假村中得到了充分的体现：艺术喷泉、秀灵蜿蜒的百合塘、麦浪似的草坪。

整个度假村有322间客房，包括16间套房和36座别墅。游客可以住在4层中心大楼内，也可以选择住在一间、两间、三间卧室的别墅内。在这种白茅草屋顶的每一间别墅中都有可以瞭望无限刺激的大海，每间都有一个传统的露天休息场所。

巴厘岛旅馆的涉及风格体现在低矮的建筑群及细微处的处理上，例如草盖屋顶，色彩鲜明的巴厘式房门，石灰石雕刻，编制复杂的草席，石板及大理石地面及石灰石围栏。