城市综合体

城市综合体策划从城市发展趋势、城市发展结构、区域规划角度出发，着重解决各物业之间的相互影响，以价值最大化为最终目标。

城市综合体开发关键点

研究城市规划意图、发展方向，与开发商的开发目标做有效对接，平衡两者之间的利益矛盾。

考虑各物业之间的差异特征，合理设计地块内各物业的布局及开发时序，保持稳定的现金流，实现各方多赢

根据宏观经济、城市/区域规划、城市/区域内人口构成/消费偏好等情况，定位项目在城市或区域内的地位，明确项目特色。

通过在地块内合理配置商业、写字楼、住宅/公寓、酒店四类物业，设计人流动线，推荐引入的业种业态、酒店管理品牌等，促使地块内各物业形成良好互动，增强地块内住宅/写字楼/酒店/商业的综合吸引力，加速目标消费者对该项目的认同感，帮助开发商更快获得收益。

城市综合体策划主要内容

宏观市场研究

把握宏观发展趋势，确定城市经济发展、产业发展优势、人口结构等总体特征，作为项目定位的初始依据。

房地产市场研究

详尽分析当地房地产市场，囊括写字楼、酒店、商业、住宅/公寓各个物业，通过研究其市场容量、商圈/商务圈/居住区布局、产品特征、需求者偏好、市场特性及走势，把握市场方向，是为项目市场定位的依据。

市场定位

根据以上项目背景研究，结合项目自身特有的资源及限制条件，确定投资者/商户/消费者等，并细化其特征，进一步明确的对象。

产品定位

在市场定位的基础上，做更详细的产品建议，包括物业风格、空间/功能布局、水平/垂直交通、人流动线设计、零售商业/酒店品牌推荐等，从各个侧面对综合体内各物业做精细的、全方位的描述。

案例分析

日本福冈博多运河城 Canal City Hakata

日本福冈县的博多水城占地约25万平米，位于一条新开辟的运河两岸，融酒店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。

商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。博多水城的成功引起了全球的关注，也成为零售业大型综合性商城的标志性建筑。有名的福冈凯悦大饭店和华盛顿酒店、四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”、汇集13个电影院的“AMC运河城13”、高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等都在这里占有一席之地，无论内容还是规模都是空前无比的。

博多的独特设计及布局，使得这里成为日本最大的旅游购物中心之一。